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星河投资中心大厦。
第21层楼。
上午九点。
喝了贝丝刚刚被他泡的那杯咖啡，站在窗口那里俯瞰外面。
过了一会。
门口外，敲门声响起。
贝丝刚刚开门，曹志明，詹培忠分别走了进来。
“老板。”
看到是曹志明和詹培忠，程功正想去找他们。
“老板，昨晚关于移民的新闻。”
原来曹志明，詹培忠，还真的注意到了。
“贝丝，你去通知麦理思到会议室。”
程功，詹培忠，曹志明来到小会议室。
等过了一会，麦理思走了进来。
在小会议室里面，各自坐下。
“麦理思，关于昨日香江多家报刊报道移民潮的出现，你是否注意了？”
移民潮？
这一点上，麦理思还真的没有太注意，主要是以东方日报为主在报刊，像英文版的南华早报并没有报道。
麦理思说道：“老板，我没有注意到。”
没有注意到就没有注意到。
程功喜欢的是说真话的下属和高管，而不是一个随口应付的跟屁虫。这一点上，麦理思表示没有注意到那确实是真的。
“志明，你和麦理思说一说。”
曹志明开始详细说起关于东方日报报道许多香江市民排队移民加国的新闻，从干诺道中一直排队到怡和大厦，绵延几公里长。
昨晚，其实那些消息还没有上报，曹志明已经得知这方面的消息，等到他下班后亲自开车经过那里，确实是发现很多人在排队。
而等到他回家后，看了晚报，发现是东方日报已经在大篇幅在报道。
当时，他就觉得可能要糟糕，毕竟那么多人移民，而且还是中产为主。
等到今早上报，他特意提前一个小时离开太平山，特意在香江多家总领事馆或者外国驻香江的办事处外面查看，发现确实是那样，是有许多穿着光鲜亮丽的中产准备办理移民到海外的手续。
曹志明本身对于这方面比较敏感的，在跟着程功做事后，显得更加敏感。
“老板，总经理，培忠，我昨晚下班前特意去看了，发现移民加国是最多的，其次是Y国，澳洲，新西兰，M国，东洋，以及欧洲一些小国。”
曹志明大概把他在报刊上看到的，还有他亲自去看到的，详细说了出来。
而旁边的詹培忠也说道：“老板，总经理，我昨晚下班，也是经过干诺道中的时候，发现很多人在排队，一开始还觉得奇怪，是谁在搞什么活动，等我过去询问才知道原来是准备移民到加国的。”
詹培忠看到现在离1981年的春节很快到来，居然那么多香江市民，连春节都没有过，也就准备移民到海外的时候，他也就知道可能真的出事了。
詹培忠也说起自己看到的。
“老板，总经理，我觉得那么多人移民，怕是要出事了。”
曹志明，詹培忠，现在这两人都算是程功身边比较厉害的华人高管了，而他们也只是看到那么多的香江市民排队移民，可能是觉得出问题了。
麦理思，贝丝，神色都是变了变。
当然，这两人本身是Y国人，本身对于所谓的移民是不太敏感的，毕竟，两人不是华人出身，不明白一个华人移民会是意味着什么？
但是，现在两人听到曹志明，詹培忠说起自己所见所闻，甚至所想，还真的惊讶到了。
那就是说，香江接下来，可能还真的出问题。
程功很满意地看着曹志明和詹培忠，他让林高演留在中华煤气，管理中华煤气，也算是培养他独当一面的能力，到时再调回到总部。
而这两人留在身边做事，也是为了培养他们。
这两人能力本身是有的，但是，如果能够给更大的平台，那么还是不一样的。
像程功前世，詹培忠给陈松靑做事，陈松靑注定是空中楼阁，所以，他也最多只能把陈松靑这个空中楼阁越建越高，但是，没有基础的情况下，自然也就会倒下去的。
现在不一样，程功给他足够深的基础，建再高的楼也不怕倒下去。
“我先说一说我的想法。”
程功看向在座几人说道。
“首先，在我看来，香江最早是由Y国管理下发展起来的城市，但是，实际上，它一直都是一直移民城市。这一座城市里面的市民，最早除了一些土著外，很多都是从上面偷渡来的，也有一些想南洋偷渡来的。当然在四十年代以前，香江人口还是很稳定，不过，日据期间，少了很多，然后等到四十年代末，上面又有大量移民下来，包括像包船王一家也都是那个时候从申城过来的，像他这样的富豪那个时候过来很多，五十年代又有一部分下来，但是并没有四十年代末那么明显。等到五十年代末，六十年代初，香江人口算是第一次暴涨，这也就意味着，人口多了，需要更多的房子，也正是这个时候，以藿先生，廖先生等一批地产商开始出现。可惜的是，到了六十年代中期，出现暴动的情况下，香江受到很大的影响，随之而来的，香江开始出现第一波非常明显的移民潮，在四十年代，五十年代形成的大批香江中产，他们抛售自己的物业，以及在香江一切有形资产，甚至股票那些，拿到钱财，拖家带口，移民到海外，到加国，M国等地，这应该就是第一波最明显的移民潮。”
麦理思，贝丝当然没有感受到。
但是，曹志明在香江，自然是非常清楚。
而詹培忠那个时候还在南洋，他是六十年代末才回香江的，自然也不是很清楚，但是，应该能够感受到一些。
“老板，确实是那样，当时确实是很多人移民到海外。”曹志明在一旁说道。
对方十多岁就出来跑生活了还是非常清楚。
“那你们知道香江第一次大波移民潮，当时香江出现什么情况？”程功看向他们问道。
“老板，正如你刚刚说的，他们在拼命卖房。”曹志明直接说道。
“不错，就是卖房。当时香江很多中产都是卖房到海外，当时香江的楼市已经跌到非常低了。但是，你们又知道，这个时候，是谁在趁机买入那些低价房？”
是谁？
麦理思，曹志明，詹培忠，贝丝都看了过来。
“不错，正是李加成，郑裕彤，郭德胜，李肈基等人。”
“其中，李加成在五十年代末，其实已经进入到地产业，但是，涉及到不多，正是六十年代期间，地价一落千丈，有经济实力的人争相廉价抛售产业，李加成和莊月明商量后，决定大量廉价收购房产和地皮。在这期间，也就是六十年代中期到六十年代末期间，李加成夫妇其实是在新佳坡呆了很多年，不过，香江的事务一直有周千啝等下属在管理。所以，对方对于香江的情况非常清楚。”
“剩下，郑裕彤一开始还在弄他的周大福，但是，在六十年代中期后，发现香江地产已经跌到很低，也就大量买入香江的物业和地皮，其中，1968年，郑裕彤收购土地最多的一年，独资或合资买下20余个地盘。”
“郭德胜和李肈基，冯景嘻则是在六十年代初也就进入地产业，其后几年也是大量买入当时的物业和地皮。”
其实，这也就是程功前世那四大家族里面，那四大家通过六十年代大量积累物业和地皮，为他们未来成为香江四大家族之一奠定了非常重要的基础。
那之一为什么冯景嘻不是？
其实，对方也是有机会的。
可惜的是，当时被誉为三剑客的郭德胜，李肈基，冯景嘻，这三人分家后，在郭德胜和李肈基重点发展房地产业，而冯景嘻自己跑去发展金融业，搞新鸿基证券。
在香江，搞金融还真的是比不上搞房地产的。
不但如此，在六十年代中期，其他四大家都在拼命买地，冯景禧便曾因香江前途不明而一度放下香江生意，移居加拿大，业务全部交由李肈基和郭得胜打理，直到雨过天晴后才回香江。
当时，郭德胜和李肈基都劝他不要去，而是留下来一起，哪知道对方还是要去，说明对方胆量还是要小了一些，等他再回来，原来三巨头，变成了两巨大夹着他。
这种情况下，三人利益不一样，也就注定不可能再一起，只能分家了，等分家了，冯景嘻出力最小，得到当然是最少的。
而且，八十年代中期，对方因为在加国脑溢血没有救回来，也无法再和其他四大家族相比。
曹志明，詹培忠点点头。
他们在调查过李加成等人的详细资料，确实是那样发家的。
“六十年代香江出现大移民潮这件事，其实还是影响到不少人的，当然，影响最大的，确实是李加成那四人。”
“而香江的楼市，也就是从六十年代中期移民潮开始下跌，一直跌到六十年代末，七十年代初，香江的楼市逐渐恢复。此时，大量的华资开始上市，这和李福肈的远东证券交易所成立有非常大的关系，彻底打破了白人垄断的香江证券交易所，而也是在这个时候，李加成等华资的公司也正是在这个时候开始纷纷上市。”
对于这些，曹志明，詹培忠非常清楚。
麦理思当时在新佳坡，贝丝也还没有进入汇沣，并不是很清楚。
“然后，没有多久，香江先是因为世界出现第一次的石油危机，引发了香江石油价格上涨，引发香江工业受到严重影响，当时可能出现将近30万市民失业，当时失业率非常严重，相当于十个市民里面出现一个失业的，而且，有的家庭就因为一个人失业，全家都没有饭的情况出现。石油危机的出现，引发香江股市的危机，这一点上，志明，培忠是最清楚了。”
“老板，我确实太清楚了，当时在香江股市最高的时候，我以5000港币进入股市，最高的时候，我账户里面超过100万港币，只是，当我和女朋友从南洋度假回来，一夜之间化为零。”曹志明对于当时的情况实在是印象深刻。
“老板，我当时也是刚刚进入股市，也是和志明一样，一开始闭着双眼买都可以赚到很多，可惜的是，我最后也就剩下十多万，比起志明一夜归零的情况要好一些。”
像曹志明，詹培忠这种人，表面上从百万富豪变成穷光蛋，当时还真的不少。
毕竟，当时香江的牛市变成股市泡沫，前后持续也就不到两年时间。
而这里面影响最大还真的是有一个人。
“这里面影响最大的，在我看来，不是其他人正是胡应相先生。胡应先生和他父亲成立的合和实业，虽然进军香江地产业比不上那四大家，但是，对方也是和李加成等人的公司差不多同期上市，但是，在股市最火的时候，香江传出他家的公司很多假股票。”
合和假股票为什么那么多？
甚至被警方找到。
还是因为当时合和营收好，盈利高，市值自然要比李加成等华资的公司高许多。
偏偏就在在这个时候出事，不但成了七十年代初香江股市泡沫被刺破的导火线，对于胡应相接下来的打击还是非常之大的。
“老板，当时确实是传出胡应相公司那些假股票，实际上，就是有些人觉得他家公司市值高股价高，加上许多普通投资者还是第一次见到股票，也不知道真假，反正拿钱卖了，等卖给别人，才发现是假股票。”一旁的曹志明说道。
在程功看来，胡应相本来在七十年代是有机会超过那四大家族。
但是，为什么不行？
其实就和那些假股票有非常大的关系。
“香江自石油危机，股市危机爆发后，接下来，再次爆发楼市危机。但是，这次和移民潮无关，纯属就是因为石油危机和股市危机，再加上，前面几年楼价已经涨了不少的情况下，然后再次开始出现暴跌。而在这期间，胡应相错过了扩张的机会，就因为他的公司牵连到假股票事件，无法像李加成的长茳实业集团，郭德胜，李肈基，甚至郑裕彤等人的公司，他们利用自己在香江上市的机会，拼命发行新股融资，然后拼命大量买入新的物业和地皮。”
“也就是说，那四大家再次抓住了第二波楼市大跌抄底的机会。而胡应相因为股市无法发行新股融资，自然也就错失了和这四大家一争高低的机会了。”
实际上，李加成不仅仅是在香江融资，还在多伦多交易所，伦敦证券交易所融资。
其中最疯狂的一次，李加成在香江的交易所上，一年发行五次新股融资，在伦敦，多伦多分别发行一处新股融资，相当于一年下来，发行了七次新股。
虽然他持有的长茳实业集团股份稀释了一部分，但是获得大量资金全部都抄底香江的物业和地皮，进一步扩张了长茳实业集团的规模。
“等到1977年上半年，李加成赢下香江置地等三十多个财团，拿下中环地铁站和金钟站上盖物业权，这应该就是李加成的巅峰了吧。”
其实，这也是李加成在这个时代的巅峰。
因为这个时候，程功来了。
曹志明，詹培忠，甚至麦理思，贝丝，发现还真的是那样。
在1977年上半年之前，这确实还真的是对方的巅峰。
但是，下半年开始似乎就不行了。
因为那个时候，程功和克丽丝比李加成和周千啝抢先一步吞掉了永高公司。
这几人相互一笑。
所谓知己知彼百战百胜。
此时，麦理思还真的是惊讶，老板已经把自己的一切竞争对手的了解那么清楚。
“接下来那些，你们都清楚，我就不说了。如今，志明，培忠，都说了，接下来应该是出现香江第二波大波移民潮，那你们觉得意味着什么？”
听到程功刚刚那样的分析。
怕是在场的人都很清楚。
接下来，香江的楼市要下跌，香江的股市要下跌了。
事实上。
就是那样，很快，香江大量中产面对未来香江不明朗的情况，和对于香江未来定位不清晰，以及对于香江未来没有信心的情况下。
他们能够做出的选择，就是卖掉在香江持有的物业，商铺，股票等等，所获得资金，换成外汇，带到海外。
那么多香江中产同时做这种事的情况下，香江的楼市，股市，一定会是大跌的。
“老板，香江的楼市再次大跌。”贝丝直接说道。
“老板，我猜测也是大跌。只是不知道什么时候开始，什么时候结束？”詹培忠说道。
聪明人可能已经看出香江楼市下跌？
但是，真正厉害的人是要知道什么时候开始，又是什么时候结束？
“说说你们的见解。”
“老板，依我看，如果那么多中产移民到海外，那么必定大量抛售持有的物业，如果大量物业抛售，那么可能就会导致楼上下跌。在去年的时候，香江楼市还是非常旺的，如今，得知那么多人移民，我就担心起来了。按照一万个中产来算，就算是一万中产，每个中产手持一套物业，那也是一万套物业，可能有些还不止，有几套，如果同时抛售，楼市再旺也会逼退的。更何况，我怀疑今年的移民可能都有几万中产。”詹培忠又说道。
程功点点头。
“所以，我怀疑可能是从现在开始，香江的楼市就开始下跌，但是，一开始还不是很明显，慢慢才开始明显。而具体什么时候楼市才重新回升，我觉得这可能和香江总督府，甚至和上面有很大的关系。其实，就是信心两个字，也就是老板说的，信心就是黄金，黄金就是信心。当然，如果在合适的时间，老板只要站出来说，我完全相信香江的楼市，香江的楼市绝对是不可能下跌的。”
程功曾经多次和詹培忠，曹志明，贝丝，克丽丝说过，信心就是黄金，黄金就是信心。
慢慢，他们确实是体会到信心的重要性。
当然，对于普通人来说，所谓的信心，很难从这两个字上来体现。
而是，普通投资者一直做的都是追高杀跌。
也就是说，看到楼市，股市好的时候，疯狂跟风，希望喝一口汤。
楼市，股市下跌的时候，普通投资者是最害怕的，无论多少，直接卖掉，最终亏损出局。
说到底，其实这就是信心，因为他们没有太多的筹码去賭。
而那些不上不下的中产，很多也是这样，他们比上不足比下有余，更是希望保证现在的生活不受到影响，唯有就是在对于未来不明朗，没有信心的情况下，尽快抛出去，以保证自己的资本没有受到多大的影响。
詹培忠的见解，在程功看来已经算是很不错了。
“老板，我觉得今年可能受到影响，但是影响还不是很大，可能明年开始就很明显了，当然，具体什么时候才会重新好起来，我看不出来，因为这可能牵连到伦敦方面，香江，燕京方面，所以，我无法做出判断什么结束重新回升。”曹志明也说出自己的见解。
程功又是点点头。
麦理思称赞地看向詹培忠和曹志明，不过，麦理思说道：“老板，我个人对于这些判断，要参考数据才行，现在无法给出判断。”
他是白人，也高级职业经理人，但是，如果没有任何数据的情况下，他确实也可以猜测。
但是，那可能不一定很准。
而詹培忠，曹志明说的，和他猜测倒是差不多。
程功知道白人就是这样，如同西医要看体检报告才能够得出分析报告。
“那既然那样，那就说说我的见解。”
当四人看过来的时候，程功说道：“我个人认为，将会分成三个阶段。”
“第一阶段，今年开始，楼市已显露颓势，市道转趋呆滞，空置单位大幅增加，今年官地拍卖会是释放出市场调整的明确信号，标志着此前的楼市热潮开始退去。”
“第二阶段，也就是明年，1982年，香江楼市全面大幅下跌，地价普遍下跌40%-60%，九龙湾工业用地、港岛南湾道高级住宅用地等跌幅尤为惊人，这一年也成为香江地产业最暗淡的一年，如果关于香江未来前途还是不能确定下来，香江进一步加剧了楼市下跌态势。”
“第三阶段，也就是从1983年﹣1984年。香江楼市持续低迷，1983年房地产市场近乎全面崩溃；直至1984年，香江私人住宅售价指数跌至这一轮下跌的低点，后续，只要伦敦方面和燕京方面确定香江未来前途，香江楼上才开始逐渐恢复。”
也就是说，程功把接下来的情况分成三波。
第一波开始出现房地产热潮退去。
第二波，开始大跌。
第三波，跌到低，甚至跌到崩溃。
程功当然不少随口说的，他大脑有这方面的数据。
但是，在现在来说，他能够精确到每一年，那是非常恐怖的。
也就是因为他说出来，在场四人怎么可能不惊讶呢？
如果真的是那样？
那岂不是说？
不用程功说，他们都会知道如何了。